开发商不交维修资金算不算违约？

    小区的电梯坏了，广州市东悦居业主李女士找到物业管理公司，得到的答案令李女士等业主大为震惊，住宅维修资金账户迄今是空的。李女士算了一笔账，从1998年到2003年，东悦居维修资金欠账约190万元。

    10年前，番禺区如意中心业主阮先生买楼后，连房款一起缴纳了住宅维修资金。但10年过去了，阮先生还没有拿到自己的住宅维修资金卡。

    东悦居、如意中心等楼盘暴露出的住宅维修资金“黑洞”，仅仅是目前中国房地产问题的一个缩影。[北京房屋维修资金归集阶段存款年收益率升至3%]

    追讨行动发起人东悦居业主委员会主任孙威力说，1998年10月颁布的《广东省物业管理条例》规定，有关维修资金由物业建设单位按物业总投资的2%缴纳，因此是开发商欠缴了维修资金。 什么是住宅专项维修基金？

    专项维修基金专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。

    而开发商方面表示，应该是业主承担缴纳住宅维修基金的责任。因为1999年建设部、财政部颁发的《住宅共用部位共用设施设备维修资金管理办法》规定，“购房者应当按购房款2%至3%的比例向售房单位缴纳维修资金。”

    记者查看了东悦居开发商东华实业2001年、2002年的年报：“物业维修资金，依据广州市物业维修资金管理暂行规定，对于应由本公司承担缴纳责任的开发项目，按房屋物业总投资的2%计提入相应项目的成本。”

    业主孙先生认为，根据年报，开发商已将维修资金打入成本，现在却“翻脸”不认账。为何卖房子时百般承诺，卖房后甩手不管？这难道不算违约吗？

    广东君之杰律师事务所律师周玉忠说，除了拒绝缴纳维修资金外，有的开发商在收取维修资金后，并没有按规定存入指定账户，甚至将维修资金挪用。

    关于维修资金缺口问题，记者向广州市国土房管局进行了核实。从1999年至2006年上半年，该市应缴物业维修资金23亿元左右，然而，到今年9月，该市物业维修资金归集总额为14.13亿元。这意味着大约存在9亿元的维修资金缺口。

　　有关部门借口法规冲突“踢皮球”

    据了解，在这一纠纷中，涉及维修资金缴纳法规发生了变化，1998年颁布的《广东省物业管理条例》规定由开发商缴纳维修资金；而1999年建设部、财政部颁发的《住宅共用部位共用设施设备维修资金管理办法》，以及2003年生效的国务院《物业管理条例》，均规定由业主缴纳维修资金。

    广州市国土房管局有关负责人解释说，广州市商品物业维修资金的缴纳主体分两种情况：商品房预售许可证核发时间在1998年10月1日以后、2003年8月31日以前的，缴纳主体为开发建设单位；预售许可证核发时间在2003年9月1日以后的，缴纳主体为业主。

    据调查，2003年广州实施新政策以来，由业主缴纳的维修资金到位情况良好。9亿元资金缺口大部分是2003年以前的历史欠账。

    东悦居业主李女士为此向法院起诉，请求判令开发商支付其个人所购商品房应有的维修资金9400元。法院今年1月作出裁定，“应由行政主管部门前置处理为宜”。该业主多次请求行政主管部门解决，结果是失望而归。

    广州市国土房管局有关负责人表示，根据《广东省物业管理条例》规定，对于开发建设单位拒绝缴纳专项维修资金的，行政主管部门只能责令限期改正，无权强制追讨。

    周玉忠说，有关部门发函追缴维修资金效果不佳，业主才诉讼至法院，法院又将“皮球”踢回了房管部门。

    业主们表示难以理解，法规有冲突就该让维修资金追讨不了吗？

　　业主是不是只好做“冤大头”

    孙威力说，我们已经走投无路了，唯有考虑联合起来维权。不能再当“冤大头”了。

    今年10月上旬，东悦居、如意中心等12个物业小区业主委员会发布联合倡议，要求有关部门强制追回由开发商或物业管理公司未到账或挪用的维修资金，要求司法部门追究相关责任方的刑事责任。

    这一倡议得到了众多业主的响应。目前，参与集体追讨的小区业主委员会增加到50多个。

    孙威力说，即使在2003年后，广州开发商违规代收维修资金的情况时有发生，不少业主并没有拿到维修资金卡。

    广州市房管部门表示，将配合市人大和省建设厅，向省人大及建设部反映当前存在的问题，争取通过上级立法部门解决地方性法规与部门规范性文件的冲突，尽快解释法律适用问题，明确1998年10月1日至2003年8月31日期间的维修资金缴纳主体。

    建设部办公厅有关人士解释说，关于法规冲突问题，广东方面只有将情况上报有关部门后，问题才能得到解决。（黄玫 何丰伦）